Le privilège immobilier spécial devient une hypothèque légale spéciale!
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INFORMATIONS SUR LA REFORME DU DROIT DES SURETES – ORDONNANCE N°2021-1192 DU 15 SEPTEMBRE 2021 –   L’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 réforme le droit des sûretés et notamment les privilèges spéciaux immobilier tels que prévus par l’article 2374 du code civil. Les dispositions de cette ordonnance entreront en vigueur le 1^er janvier 2022. Si l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 supprime le privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires tel que nous le connaissons aujourd’hui, en réalité, il n’en modifie que la dénomination. En effet, l’article 2392 alinéa 1^er du code civil dans sa rédaction applicable à compter du 1^er janvier 2022, dispose : « Les hypothèques légales sont générales ou spéciales » L’article 2402 du code civil, dans sa rédaction applicable à compter du 1^er janvier 2022, énumère les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée. Ainsi, l’article 2402 3° prévoit que « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». A la lecture de cet article, on constate que le privilège immobilier spécial accordé au syndicat des copropriétaires est dorénavant dénommé hypothèque légale spéciale. Outre la modification du nom du privilège occulte accordé au syndicat des copropriétaires, cet article modifie également les créances bénéficiant de cette hypothèque légale spéciale. En effet, le texte vise désormais les créances de toute nature. Cette modification vient harmoniser les dispositions du code civil et celles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifiées par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. En effet, l’article 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil ». L’article 19 alinéa 1^er de ladite loi vise « les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire ». La nouvelle appellation hypothèque légale spéciale est curieuse puisque celle-ci conserve son caractère occulte. En effet, l’article 2418 alinéa 2 du code civil, dans sa rédaction applicable à compter du 1^er janvier 2022 prévoit que l’hypothèque légale spéciale attachée aux créances du toute nature du syndicat des copropriétaires pour l’année en cours et les 4 années précédentes est dispensée d’inscription. Cet article précise encore que l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires prime toutes les autres hypothèques pour l’année en cours et les deux dernières années échues et qu’elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteurs de deniers pour les années 3 et 4. L’unique condition liée à la prise en compte de cette hypothèque légale spéciale reste également inchangée, à savoir former opposition par acte extrajudiciaire, c'est à dire par acte d'huissier de justice, dans les 15 jours de la réception de l’avis de mutation. Par conséquent, à compter du 1^er janvier 2022, rien ne change à l’exception de la dénomination du privilège qui désormais s’appelle hypothèque légale spéciale.